Portefeuille en rekenvoorbeelden

Portefeuille en rekenvoorbeelden

 

Portefeuille en rekenvoorbeelden (waarin ook op de kosten wordt ingegaan)

Aan de hand van de beoordelingscriteria zoals genoemd op pagina “Bouka Fund 1” onder het kopje ‘Strategie Bouka Fund 1’, heeft Bouka Fund 1 in haar beleggingsportefeuille de volgende objecten opgenomen, althans heeft zij haar pijlen gericht op (inmiddels al aangekocht):

  • Een pand aan de Ruysdaelplein te Rijswijk, dat na verbouwing onderverdeeld zal  worden in +/- 7 appartementen/woonstudio’s (Pand Ruysdaelplein);
  • Een appartement aan de De Gaarde te Den Haag (Appartement De Gaarde).

Pand Ruysdaelplein

Het Pand Ruysdaelplein met een aankoopprijs van € 540.000,-, dat na verbouwing zal zijn onderverdeeld in minimaal 7 appartementen/woonstudio’s met varierende huurprijzen tussen de € 850,- en € 1200,- incl. gas/water/licht. Dit is € 6.500,- per maand aan huurinkomsten. Per jaar is dat € 78.000,-.  De aankoop- en verbouwingskosten bedragen in totaal € 630.000 ( € 540.000,- + € 90.000,-). Op jaarbasis bedraagt het uit te keren rendement € 44.100,- (7% van € 630.000,-). Inmiddels is er een samenwerkingsverband met makelaars die een wachtlijst van woningzoekenden hebben. De huurcontracten worden voor 3 jaar afgesloten. Daarnaast geldt een opzegtermijn van 3 maanden om leegstand te vermijden. Wij houden echter rekening met 2% leegstand (2% van € 78.000,- is € 780,- ). De exploitatie-/onderhoudskosten bedragen 9% van de huurinkomsten (9% van € 78.000,- is € 7.020,- per jaar). De operationele en personele kosten zijn 10% van de huurinkomsten en bedragen € 7.800,- per jaar. Dit wordt overgemaakt naar Bouka Makelaars BV die verantwoordelijk is voor de operationele activiteiten. Bovenstaande resulteert in een restbedrag van € 19.080,-. Dit bedrag wordt toegevoegd aan het Fonds. Er wordt uitgegaan van een waardevermeerdering van het pand van 5% per jaar. De waardebepaling van desbetreffende pand is voor de verbouwing door een NVM taxateur vastgesteld op € 675.000,-. 

 

Verdienmodel Pand 1 Kosten Opbrengsten
Huuropbrengsten incl. correctie
leegstand
€ 78.000,-
Rendementskosten per jaar € 44.100,-
Exploitatie-/ onderhoudskosten € 7.020,-
Operationele-/personele kosten € 7.800,-
Waardevermeerdering € 31.500,-
Borg huurders € 6.500,-
Totaal € 58.920,- € 78.000,-
Totaal winst (opbrengst minus kosten) € 19.080,-

 

 


Appartement De Gaarde

Het appartement De Gaarde te Den Haag heeft een woonoppervlakte van 80 m2 en een aankoopprijs van 110.500 euro. De huurprijs van dit appartement is vastgesteld op 975 euro excl. gas/water/licht. Op jaarbasis is de huuropbrengst 11.700 euro en incl. 2% leegstandsmarge 11.466 euro. De rendementskosten zijn 7% van 110.500 aankoopkosten: in totaal 7.735 euro. Aangezien de huurprijs exclusief gas/water/licht is, bedragen de exploitatie- en onderhoudskosten 4% van de opbrengsten. Hieronder worden de overige kosten in beeld gebracht. Na aftrek van alle kosten blijft er jaarlijks in totaal 2.125,76 euro onder aan de streep over bij exploitatie van dit pand. Dit wordt toegevoegd aan het Fonds.

 

Verdienmodel Pand 2 Kosten Opbrengsten
Huuropbrengsten incl. correctie
leegstand
11.466
Rendementskosten per jaar 7.735
Exploitatie-/ onderhoudskosten 458,64
Operationele-/personele kosten 1.146,60
Waardevermeerdering 1.657,50
Borg huurders 975
Totaal 9.340,24 11.466
Totaal winst (opbrengst minus kosten) 2.125,76

 

 


Wat zijn de risico’s?

Een obligatiehouder loopt risico (een deel van) zijn belegging te verliezen wanneer de vastgoedportefeuille zeer sterk devalueert. Deze situatie komt in de praktijk alleen voor in tijden van oorlog en bij natuurrampen zoals overstromingen of als er geen vraag meer is naar huur van residentieel vastgoed. Tegen alle andere risico’s worden (schade)verzekeringen afgesloten. Bouka Fund 1 spant zich bovendien in om de waarde van de vastgoedportefeuille optimaal te houden. Dit doet men o.a. door de inzet van een eigen beheerafdeling die zelfstandig onderhoud en reparaties aan de panden verricht. Daarnaast loopt een obligatiehouder de meer voor de hand liggende risico’s zoals: huurrisico’s (een huurder kan zijn verplichtingen niet nakomen), leegstandrisico’s (er is tijdelijk geen huurder), ontwikkelingsrisico’s (de verbouwing valt duurder uit dan begroot), onderhoudsrisico’s (er moeten onverwachte investeringen in onderhoud worden gedaan) en wetgevingsrisico’s (wijziging van relevante wetten).